大規模リフォームで図面がないときは？2025年法改正後の準備と相談先

2025年の法改正で、何が変わったのか

2025年4月以降に着手する木造2階建て住宅等の大規模なリフォームは、工事前の建築確認の対象になりました。木造平家でも延べ面積が200㎡を超えるものは対象です。従来の「4号特例」の見直しにより、確認手続きや審査の対象が変わっています。国土交通省の制度説明

ここでいう大規模なリフォームは、建築基準法上の「大規模の修繕・大規模の模様替」です。主要構造部である壁・柱・床・はり・屋根・階段のうち、一種以上について過半の修繕・模様替を行うものが該当します。工事金額や「全面リフォーム」という呼び方だけで決まるものではありません。国土交通省の周知資料（PDF）

水回りの設備交換や仕上げ材だけの更新は、大規模の修繕・模様替に該当しない場合があります。ただし、構造部に及ぶ工事を同時に行う場合などは扱いが変わります。工事の対象と範囲を図面に示し、建築士や確認検査機関に確認することが出発点です。リフォームの建築確認要否の解説事例集（PDF）

今回の改正は、住み続けているすべての家に図面の作り直しを求めるものではありません。3Dスキャンという計測方法が一律に義務化されたわけでもありません。計画する工事に必要な資料が不足しているときに、現況図の作成などを検討します。

図面を作り直す前に、残っている資料を探す

「図面がない」と思っていても、所有者や管理会社、以前の設計者・施工会社に資料が残っていることがあります。まずは資料名・作成年月・入手先を一覧にして、現状と一致しているかを確認します。

確認済証等が見つからないことと、建築確認を受けていないことは同じではありません。記録の調査から始め、建物の適法性や既存不適格の扱いは建築士が確認します。国土交通省の現況調査ガイドラインも、建築士が法令への適合状況を調べる手順を示しています。既存建築物の現況調査に関する資料

現況図と確認申請の図書は、役割が異なる

現況図は、計測した時点の建物の形状や位置関係を表す資料です。確認申請の図書は、計画する工事が関係する基準に適合するか審査を受けるためのものです。用途が異なるため、現況図を作成しただけで申請の準備がすべて整うとは限りません。

• 測量・3D計測：計測できる範囲の形状や寸法を取得し、合意した平面図・断面図・立面図などを作成する。
• 設計者：工事範囲、既存建物の調査、構造・法令上の検討、申請に必要な図書と追加調査を整理する。
• 確認検査機関・行政：個別の計画について、必要な手続きや制度の適用を確認する。

レーザースキャンで取得できるのは、レーザーが届く面の情報です。壁の内部、覆われた基礎、材料の強度や劣化の状態まで自動的に分かるわけではありません。開口調査や別の調査方法が必要な箇所は、計測前に設計者と切り分けます。

測量の前に、設計者と決めておくこと

必要な図面の種類がまだ分からない段階でも、予定する工事と手元の資料から相談できます。測量の発注前に、設計者が使う情報と納品範囲を合わせることで、後から測り直す箇所を減らしやすくなります。

図面がない状態から改修準備を進める順序

• 予定する工事と建物の規模を整理し、設計者と建築確認の要否を確認する。
• 既存図面・確認や検査の記録・増改築履歴を集め、不足する情報を洗い出す。
• 設計者と測量会社で計測範囲・必要図面・精度・形式・立入り条件を決める。
• 合意した範囲を計測し、現況図と未計測部分を整理する。必要に応じて追加調査を行う。
• 設計者が現況資料を基に改修計画と申請図書をまとめ、必要な手続きへ進む。

現況図の作成方法や成果物の種類は、図面がない建物の現況図を作る方法で詳しく紹介しています。京都の町家を購入して改修する場合は、建物とともに敷地・路地・境界の確認も進めておきましょう。

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